"A votre avis, ça vaut combien ?" (Observatoire de l'immobilier)

Cette question lancinante a déjà été ou sera prononcée par 100 % des Français, propriétaires de leur logement (pour 58 % d'entre eux), ou désireux de le devenir.

Répondre à cette question, c'est parvenir à définir la valeur d'échange d'un patrimoine chèrement construit qui représente souvent l'épargne principale, sinon unique, d'une famille. Fruit d'années de labeur, ce patrimoine immobilier est également porteur d'un lien affectif très fort, puisqu'il a souvent été le lieu de vie de la famille. Apporter une réponse à cette simple question constitue donc un acte chargé de sens, par son aspect financier et psychologique.

Pourtant, malgré cet enjeu qualitatif et quantitatif (650.000 biens changent de propriétaire chaque année, plus d'un million sont proposés à la vente), la détermination de la juste valeur d'un bien immobilier n'est pas chose aisée...

En effet, en matière d'immobilier ancien, les simples prétentions financières exprimées sur le marché apparent prennent trop souvent force d'évidence pour les futurs vendeurs...

Le fonctionnement du marché immobilier ancien est trés particulier: le propriétaire vendeur va, pour fixer son prix de vente, s'intéresser à son marché local pour tenter d'analyser la valeur réelle du bien qu'il s'apprête à céder: amis, familles, collègues, petites annonces, vitrines de professionnels vont ainsi alimenter notre propriétaire vendeur en informations sur le marché qu'il souhaite aborder. Nous touchons là le coeur du problème: ces informations qui vont forger l'opinion du vendeur sur "le juste prix" de son bien ne sont qu'illusions, le marché visible n'étant qu'une accumulation de propositions de transactions émises par des vendeurs, mais ne constituent en aucun cas le marché réel, les transactions effectivement réalisées, notamment en période de stabilisation ou de récession des prix. Il est donc nécessaire, pour passer du marché apparent au marché réel, d'occulter les biens retirés du marché invendus car trop chers, et de réajuster les prix des transactions effectivement réalisées en fonction de la négociation qui intervient dans près de 8 ventes sur 10... Bref, la principale source d'information des vendeurs est par nature inflationniste alors même que toute erreur dans la fixation du prix de mise en vente condamne celle-ci à l'échec...

Un bien immobilier se vend au prix du marché ou ne se vend pas, et le temps qui passe n'y change rien !